Cómo afectan el TIN y la TAE en hipotecas variables
Si estás pensando en convertirte en propietario de tu propia vivienda, es posible que necesites financiación hipotecaria. Actualmente el mercado se divide entre hipotecas a tipo de interés fijo o tipo de interés variable. ¿Cuál es la mejor opción en la actualidad?
No existe una única respuesta válida. Lo cierto es que depende del momento, de tus preferencias y características personales. Hay quien prefiere la seguridad y apuesta por pagar la misma cuota hipotecaria durante toda la vida del préstamo y hay quien prefiere arriesgarse y depender de un índice de referencia que oscila cada año por lo que la cuota cambiará.
En cualquier caso debes saber que la seguridad también se paga, ya que las hipotecas a tipo fijo suelen tener un coste superior a las variables. Tú decides.
En ambos casos y antes de solicitar una hipoteca es importante que tengas claros ciertos conceptos. Hoy vamos a hablar de dos de ellos, el TIN y la TAE.
TIN: Tipo de interés nominal
El tipo de interés nominal hace referencia al porcentaje de intereses que tendrás que afrontar en función del capital solicitado en tu préstamo hipotecario. Si se trata de hipotecas a tipo variable tienes que tener en cuenta además otros aspectos:
- El TIN solo te informa sobre el interés que vas a soportar pero no tiene en cuenta otro tipo de gastos o comisiones ni tampoco el plazo de tiempo al que se formalizará la operación. Esto quiere decir que con este dato puedes hacerte una idea general de los intereses de la hipoteca pero el TIN no es el indicador más preciso.
- Por otra parte el TIN en hipotecas variables incluye el tipo de interés fijo que sueles tener que pagar los primeros meses de vida del préstamo y también el interés variable que pagarás después (Euribor más un diferencial). Recuerda que en las hipotecas variables el tipo de interés se revisará cada año y estas oscilaciones no están consideradas en el TIN, por lo que este indicador en una hipoteca variable irá modificándose a lo largo del tiempo.
TAE: Tasa anual equivalente
Esta variable es realmente más interesante que la anterior ya que aporta mucha más información verídica sobre el coste total de tu hipoteca, también en el caso de elegir un préstamo a tipo variable.
Para calcular esta tasa se tienen en cuenta no solo los intereses (TIN) sino también otra serie de gastos asociados a la operación como las comisiones, el plazo de amortización de la hipoteca y la cantidad de capital solicitado.
En el caso de que te decidas por una hipoteca variable debes de saber que tampoco la TAE reflejará el coste real de todas las oscilaciones que sufra el diferencial ni tu cuota con el paso del tiempo debido a los cambios del Euribor (indicador europeo por excelencia que muestra a qué precio se presta dinero un panel de bancos comunitarios entre sí).
¿Existen las hipotecas a tipo 0% en nuestro país?
Ciertos países como Suiza o Dinamarca han sido los primeros en ofrecer hipotecas sin intereses y es que con el euribor todavía en valores negativos y los tipos de interés tan bajos, todo es posible.
Durante el 2020 Openbank fue la primera entidad en dar un paso adelante transformando su hipoteca mixta a un tipo de interés del 0%. Pero no es oro todo lo que reluce y esta propuesta también tenía letra pequeña.
Como en cualquier hipoteca mixta, la de Openbank empezaba con un primer tramo de 10 años a tipo fijo, que variaba en función del plazo de amortización que eligiera el cliente:
- De 11 a 15 años: 1,45%
- De 16 a 20 años: 1,55%
- De 21 a 25 años: 1,65%
- De 26 a 30 años: 1,75%
Una vez transcurrido el periodo del tipo fijo, el cliente comenzaba a pagar su parte variable a Euribor + 0% y como el euribor está en valores negativos, no se pagaban intereses.
Foto por Towfiqu barbhuiya en Unsplash